Сохранить и преумножить

Группа компаний Ascom – управление коммерческой недвижимостью «под ключ»:

ASCOM PARTNERS – сопровождение строительства « с нуля»

ASCOM CITY – разработка концепции, продвижение и доверительное управление коммерческой недвижимостью

ASCOM REALT – полный спектр риэлтерских услуг в области коммерческой недвижимости.

Игорь Адаменко, управляющий Партнер группы компаний ASCOM.

Сохранить и преумножить

В последние годы на инвестиционном рынке нашей страны наблюдаются новые тренды, которые изменяют привычное понимания людей бизнеса о том, как сохранять и преумножать свои капиталы. Среди основных из них можно выделить следующие:

• Значительная доля людей, начавших свой бизнес в 90-х сейчас приблизилась или перешагнула 50-55 летний рубеж. Это ставит перед ними новые задачи по созданию источников пассивного дохода, который бы обеспечил им полноценную жизнь в будущем и не был подвержен рискам их текущих бизнесов, где необходимо операционное участие.
• Доходность банковских депозитов снижается,а любая валюта подвержена инфляции.
• Многие осознали, что для экономической стабильности в среднесрочной и долгосрочной перспективе нужно диверсифицировать источники своего дохода. Именно поэтому, 5-8 лет назад в нашей стране началось активное стартап-движение. По практика показала, что создавать бизнесы по такой модели достаточно сложно и как правило это заканчивается неоправданными ожиданиями.
• Многие начали рассматривать более экзотические варианты вложений: золото, акции и облигации, криптовалюты и т.д. Существует много интересных историй, связанных с инвестициями в подобные активы.

Одним из самых распространённых вариантов вложений всегда была недвижимость. Кто-то покупал квартиры, кто-то офисы, а кто-то торговую или складскую недвижимость для сдачи в аренду.

Рынок рос, а вместе с ним росла получаемая арендная плата, стоимость этих активов и размеры привлекаемого финансирования для реализации таких проектов.

В момент коррекции рынка, стало понятно, что стоимость активов не соответствует возможной арендной плате ивозможности обслуживать привлеченное финансирование. И многие инвесторы стали заложниками ситуации.

Однако это было очень полезна для рынка в целом, т.к. проявилось несколько важных моментов:

• цикл инвестирования в недвижимость состоит из определенных этапов: найти место или объект – разработать правильную концепцию – привлечь якорных арендаторов – привлечь финансирование – построить объект – заполнить его арендаторами – стабилизировать работу – продать следующему инвестору.
• получать доход от недвижимости можно не только в виде арендной ренты, но и от ее продажи при разности стоимостей.
• основные деньги от инвестирования в недвижимость зарабатываются на ее продаже.

В любом случае наша страна не будет в стороне от глобальных процессов. У нас появятся специализированные иностранные фонды, которые будут инвестировать в недвижимость. И это может произойти даже раньше, чем мы думаем.

Деятельность таких инвестиционных фондов, как правило, направлена на приобретение уже существующий и функционирующих объектов со стабильным и понятными денежным потоком, который определяться расположением объекта, его концепцией, составом и качеством арендаторов, качеством договоров аренды, командой, которая управляет объектом. И это реальная открывающееся возможность для наших местных инвесторов.

Именно при таком подходе инвестиционные фонды готовы покупать объекты за 10 и более NCF.

На рынке недвижимости, как правило, действуют два фактора (если не принимать в расчет эффективность управления объектом), определяющих эффективность инвестиций:

• Первый – рыночная арендная плата, которая меняется в зависимости от конъюнктуры и в течении жизненного цикла объекта проходит различные фазы, определяя денежный поток за некоторый промежуток времени. На этот фактор инвесторам влиять достаточно сложно.
• Второй – стоимость создания объекта или его приобретения. На этот фактор инвестор может влиять, принимая решение об инвестировании в конкретный момент времени в конкретный объект.

Соответственно, чем ниже зафиксировать второй фактор, тем эффективней твоя инвестиция по сравнению с другими участниками рынка, в ситуации, когда никто не может влиять на первый фактор.

В настоящее время на рынке строительства объектов коммерческой недвижимости сложилась ситуация, когда цены сопоставимы с ценами у наших соседей во времена самых низких цен. А это говорит о потенциальной возможности для тех инвесторов, которые ищут возможности для создания стабильного источника доходов без глубокого операционного участия.

Рынок к текущему моменту накопил различный опыт, связанный со строительством и управлением недвижимостью, в том числе и негативный. Но это также определенные этапы развитиясамого рынка. Когда-то мы все сами умели ремонтировать свои автомобили, а в настоящее время используем специализированные станции. Так и с инвестированием и управлением недвижимостью.

Постепенно рынок трансформируется. Появляются профессиональные инвесторы и компании, которые могут качественно управлять их инвестициями. Использование таких специализированных компаний имеет ряд преимуществ перед вариантом создания и использования собственных структур инвестора, т.к. многие из них используют обширный международный опыт, имеют выстроенные взаимоотношения с арендаторами и строительными организациями. Все это снижает риски для всех участников процесса, позволяет экономить время, экономить ресурсы и повышать эффективность инвестиций.В том числе и на этапе уже функционирующего объекта, за счет формирование товарного портфеля арендаторов, взвешенной маркетинговой политики, эффективного операционное управление и как следствия- генерациикачественного трафика, высокой конверсии у арендаторов.

Если говорить о том подходе, который предлагает ASCOM GROUP в части развития и управления недвижимостью, то он заключается в следующем: мы вырабатываем и предлагаем заказчику решенияначиная от концепции объекта, подбора арендаторов и экономических расчетов, до управления проектированием, строительством и последующей эксплуатации. При этом, окончательные решения по этим вопросам принимает инвестор, что обеспечивает с его стороны контроль за реализацией проекта.

Таким образом, на наш взгляд, на нашем рынке сложилась благоприятная ситуация в части возможностей инвестирования в современную и ликвидную коммерческую недвижимость. При этом, Группа компаний ASCOM готова предложить инвестором полный цикл управления подобными проектами. Начиная от разработки концепции, управления проектированием и строительством, заполнением арендаторами объекта, до полного последующего управления такими объектами. Которое заключается в управлении последующей арендой, маркетингом и эксплуатацией.

Если говорить о принципах построения отношений между владельцем недвижимости и командой ASCOM в части управления уже существующим объектом, то они основываются на том, что утверждается бюджет, в рамках которого ASCOM отвечает перед инвестором за доходную и расходную часть по объекту. В рамках реализации этого бюджета происходят отчетные ежемесячные встречи команды управления и владельца недвижимости. При этом, вся работа по достижению запланированных показателей доходности, дебиторской задолженности и оптимизации расходных показателей осуществляется управляющих командой.

Такой подход к взаимодействию крайне удобен для инвестора или владельца объекта недвижимости и оправдывает себя на международном и нашем рынке.