ТЕЗИСЫ выездного выступления А. Заборонок на конференции «Управление ТРЦ», Сочи
Любая организация – это люди, а коммерческий успех компании напрямую зависит от эффективности людей. Важно правильно определить организационную структуру торгового центра. Наша рекомендация по организационной структуре ТЦ: управляющий ТЦ, инженер, старший администратор, отвечающий за безопасность и администратор. Маркетолог и брокер являются штатными единицами центрального офиса и курируют несколько торговых центров, что значительно снижает нагрузку на затратную часть ТЦ. Но нужно понимать, что такая структура возможна только при условии работы в формате «доверительного управления», когда управляющая компания имеет в своем портфеле несколько объектов.
При построении системы мотивации преследуем одновременно две цели — максимизация дохода и минимизация затрат.
Прежде чем приступить к определению KPI для каждой штатной единицы необходимо проанализировать уровень эксплуатационных расходов на 1 м2 в среднем по рынку, рассчитать свой размер эксплуатационных расходов на 1 м2, определить функционал каждой функциональной единицы, сделать фотографию рабочего дня каждой структурной единицы и только после этого перейти к KPI и определению соотношения фиксированной и переменной частей.
Для составления фотографии рабочего дня воспользуйтесь матрицей функциональных обязанностей. Весь функционал управляющей команды ТЦ можно условно разделить на пять блоков: менеджмент, аренда, маркетинг, эксплуатация, администрирование.
Наиболее оптимальный размер фиксированной части для всех единиц управляющей команды ТЦ варьируется в пределах 45-55%.
Мотивацию брокера следует разделять на два этапа — до и после открытия ТЦ.
Рекомендуем привязать KPI к размеру входящего трафика.
Наличие несовершенной мотивации лучше, чем отсутствие какой-либо системы мотивации.
Мы предлагаем пересмотр системы мотивации один раз в год. Внесение изменение в течение текущего года недопустимо, это негативно влияет на работу команды.
Самое главное, система мотивации должна быть понятной для сотрудников и удобной для расчета.
