26 февраля в Минске прошла практическая конференция «Торговая недвижимость — 2020: адаптируйся, совершенствуйся, продавай».
Мероприятие состояло их 4 сессий и выступлений восьми спикеров. Эксперты обсудили тренды торговой недвижимости, разобрали практические кейсы из Украины, России, Беларуси, затронули юридическую сторону взаимодействия между арендодателем и арендатором, а также эффективные инструменты продвижения торгового центра.
На конференции также выступил управляющий группы компаний ASCOM GROUP Игорь Адаменко с проблематикой мотивации управляющей команды ТРЦ. По мнению Игоря Адаменко структура мотивации каждого члена управляющей команды ТЦ должна включать фиксированную и переменную части. Весь функционал управляющей команды эксперт предлагает разделить на 5 ключевых блоков: менеджмент, аренда, маркетинг, эксплуатация, администрирование. Каждый из этих блоков оценивается в разрезе затраченного времени на выполнение и степени важности относительно коммерческой эффективности объекта.
Ниже представлены некоторые тезисы из выступлений спикеров.
Какой он потенциальный посетитель/потребитель ТРЦ сегодня? Требовательный, перегруженный, ответственный и осведомленный, продвинутый, практичный, активный и здоровый, мобильный и продвинутый.
Успешный торговый центр сегодня — это место стиля, среда обитания. Смотрите примеры RIEGER (Германия), DOCKS BRUXSEL (Бельгия) , Polygone Riviera (Франция), KOTVA (Чехия).
Типы реконцепций ТРЦ: плановая эволюционная, плановая революционная, неизбежная, экстремальная. Плановая эволюционная реконцепция ТЦ — это регулярное улучшение и модернизация торгового центра, ротация арендаторов, текущий ремонт торговой галереи, мест общественного пользования, инженерных систем, концептуального наполнения, отдельных зон. Плановая революционная реконцепция ТЦ проводится примерно раз в 7-10 лет. Подразумевает ребрендинг, комплексное обновление и ремонт с возможным пересмотром размера и формата. Неизбежная реконцепция ТЦ связана с негативными последствиями развития рынка, существенным проседанием операционных показателей, убыточностью.
Когда нужно менять концепцию ТЦ? Признаки необходимости реконцепции ТЦ: неправильный tenant-mix, НЕторговая архитектура, есть недостатки планировочных решений, отсутствие и/или неразвитость навигации, недостаточный уровень освещения, слабая маркетинговая поддержка.
Алгоритм успешной реконцепции ТЦ (кейсы — ТРЦ Terra Nova, г. Днепр; sMall, г. Винница; ТРЦ «Planeta Mall», г. Винница; ТРЦ «Караван Out let», г. Киев):
оценка объекта, его потенциала, слабых и сильных сторон;
определение ключевых рыночных трендов;
выдвижение гипотезы реконцепции;
тестирование гипотезы;
корректировка гипотезы;
построение финансовой модели;
брокеридж;
закрытие комплекса на ремонт;
торжественное открытие;
Во избежание конфликтов между арендодателем и арендатором ОБЯЗАТЕЛЬНО:
в договоре согласовывать бремя арендных платежей в период «арендных каникул»;
в предварительном договоре важно определить последствия не исполнения обязанности по внесению обеспечительного платежа, т.к. в судебном порядке он взысканию не подлежит;
предусматривать в договоре порядок расчета безучетного потребления электроэнергии с тем, чтобы в ее расчет был включен НДС;
К основным ошибкам управляющей компании ТЦ относят: отсутствие разделения выручки ТРЦ по каналам поступления; отсутствие единого архива («досье») по каждому Арендатору с фиксацией всех нарушений условий Договора и правил; размещение Арендаторов без учета концепции; отсутствие контроля и участия главного инженера на этапе ввода в эксплуатацию ТРЦ; отсутствие согласования размещения новых Арендаторов со службой технической эксплуатации; отсутствие регламентов и описания порядка действий персонала в ЧС; отсутствие стандартизации процессов; низкая квалификация и мотивация персонала.
Образ торгового центра должен формироваться еще до момента открытия. Легенду о торговом центре нужно создавать еще до момента открытия.
